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 典型案例
关于杨某某与广西某市属部门租赁合同纠纷一案的法律意见
时间:2014/2/10 15:03:19来源:本网点击:4782
    案情简介:
    2005年8月,广西壮族自治区某市属部门(下称某部门)与杨某某就该部门所属综合楼签订《房屋租赁合同书》,将该综合楼租赁给杨某某,租期为十年。杨某某承租后开办美食城。期间,双方合作顺利,于2009年签订补充协议,将租期延长至十五年。
    据委托人介绍,由于城市发展,综合楼所在地块升值潜力巨大,陆续有单位与该部门协商开发事宜,同时也有人与杨某某协商其租用综合楼的转租事宜。
    2010年,该部门向市土地管理部门申请办理综合楼所在地块国有土地使用权变更登记,土地管理部门经审查认为,该地块土地用途已改变,不符合办理条件。
在此期间,该部门提出与杨某某终止双方签订的房屋租赁合同,由于终止合同后的补偿事宜未达成一致,双方多次协议均无果而终。
    2012年,该部门向区法院起诉,要求确认租赁合同无效,杨某某返还租赁房屋。区法院经审理认为杨某某将诉争房屋用于经营酒楼,未经批准改变土地用途,违反了《土地管理法》第五十六条规定,因此判决租赁合同无效,杨某某返还房屋。
    随后,杨某某不服一审判决,向市中院提起上诉,请求撤销一审判决,认定租赁合同合法有效,继续履行合同。二审中,该部门提交了有关部门出具的包括《关于办公楼拆除项目国有资产处置的函》等在内的四份函件。据介绍,该四份证据在庭审中并没有出示,也未经质证。
    2013年,市中院作出二审判决,认为租赁合同合法有效,但因诉争房屋占用的土地违反了出让合同约定的用途,按照土地管理部门及其他上级部门的要求,应拆除综合楼建设住宅,故判决该租赁合同已无法继续履行,应予解除,杨某某应返还租赁房屋。
    目前,杨某某已向广西高院申请再审,该院于2014年1月已对本案立案审查。

    2013年3月20日,中国法律咨询中心接受当事人杨某某的委托,就本案一审判决邀请相关领域著名法学、法律专家参与论证,论证后认为本案租赁合同合法有效,一审法院认定合同无效属适用法律错误。具体法律意见如下:
    一审法院认为,本案合同标的物国有土地是以出让方式取得,其用途是“住宅”,而出租用途改为经营酒楼,未经相关管理部门批准,违反了《土地管理法》第五十六条的强制性规定,根据《合同法》第五十二条第(五)项,确认双方签订的租赁合同及补充协议均为无效,判令被告搬离综合楼,并将综合楼交回给原告。该判决存在问题。
    首先,《土地管理法》第五十六条不属于《合同法》第五十二条中的“强制性规定”,违反该规定并不必然导致租赁合同无效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条、第16条规定,导致合同无效必然是违反了效力性强制性规定,效力性强制性规定应指法律及行政法规明确规定,违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或法律及行政法规虽没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立,但违反这些禁止性规范后,如果使合同继续有效将必然损害国家利益和社会公共利益的规范。
    《土地管理法》并未明确规定违反该法第五十六条将导致房屋租赁合同无效,其法律责任只是接受相应的行政处罚。该行政管理部门对其自有房屋有权进行出租,若违反法律规定,则应接受行政处罚,但并不会影响租赁合同的效力。不止如此,双方已实际履行该租赁合同八年之久,双方形成了良性互动,达到了互利共赢,实现了资源的有效配置,继续履行该合同并不会损害国家或社会公共利益。
    其次,本案租赁合同并不存在最高院《关于房屋租赁合同的解释》规定的导致合同无效的情形。
    最后,认定本案租赁合同无效,不符合尽量维持合同效力的司法审判原则,更不符合社会经济发展要求。根据最高人民法院对《关于房屋租赁合同的解释》的解读,合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展,维护房屋租赁市场交易秩序意义重大。该司法解释的立法背景是为回应社会经济发展要求,在遵循法律规定精神的基础上,确定尽量维持合同效力原则,在此基础上,促进社会资源的有效利用,保障房屋租赁市场的健康发展。一审法院在过去的相似判例中,均从案件具体事实出发,较好地将最高院的精神和理念融入到了判决中,却在对本案的审理中,在法律没有修订、案件基本事实相类似的情况下,审判中无任何说理就径行改变先例,不仅违背相同或相似的案件相同处理的理念及原则,而且不符合尽量保持已成立合同生效、履行的司法审判原则,同时也有损法治的统一和权威,更不符合社会经济发展要求。
    因此,本案中原被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示,并不违反法律、法规的强制性规定,应属有效合同,一审法院认定该合同无效属适用法律错误。

    2013年10月,市中院作出二审判决。2014年1月22日,法律咨询中心再次接受当事人杨某某的委托,就本案二审判决邀请相关领域知名法学、法律专家进行论证,提出如下法律意见:
    一、二审法院判决解除租赁合同,超出当事人诉讼请求范围,侵害了当事人的合法权利
    法院对当事人没有提出的请求事项不能裁判,这是民事诉讼法基本原则中处分原则的重要内容,根据这一原则,当事人在一审起诉时,没有提出的请求事项,人民法院不能判决。同样,在二审上诉时上诉人没有上诉的事项,二审法院也不能裁判,诉讼请求的范围由当事人自行决定。法院作为审判主体,超越审判权限、超出诉讼请求范围的裁判,属违反民事诉讼法基本原则的行为,这一行为将侵害当事人的合法权利。
    首先,二审法院判决解除合同明显超出当事人诉讼请求范围,违反了民事诉讼法基本原则。本案中,一审原告的诉讼请求是法院确认原、被告签订的租赁合同无效,被告向原告返还所租赁房屋。二审上诉人上诉的请求是撤销一审法院关于租赁合同无效、向被上诉人返还租赁房屋的判决。从一审及二审诉讼请求来看,一审原告及二审上诉人均未请求解除双方签订的租赁合同,同样在诉讼双方的答辩状中也未见该请求,纵观整个一、二审诉讼过程,双方当事人也未见解除合同的意思表示。
    根据二审判决书记载的内容可知,二审法院根据被上诉人提出的新证据及一审提交过的证据,认为双方签订的协议已无法履行,但从一审和二审情况来看,这些证据都是围绕合同效力进行的举证,不涉及是否符合解除合同条件的举证,由此可以看出,二审法院判断合同无法履行完全是基于自己的推理,既缺少当事人解除合同的诉讼请求及意思表示,也缺少客观证据的支持。
其次,二审法院判决解除合同缺少法律依据,超越了法院的审判权限。从《合同法》关于解除合同的相关规定来看,合同的解除应根据有解除权的当事人请求而做出,并未规定合同无法继续履行可由法院依职权解除合同。本案中,诉争房屋占用的土地违反了出让合同约定的用途,其过错在于某部门,因此,该部门作为违约方没有解除权,只有作为守约方的杨某某才有合同解除权。在有解除权的杨某某没有提出解除合同的诉讼请求的情况下,二审法院判决解除合同,缺少法律和事实依据,明显超越法院审判权限。
    最后,二审判决侵害了守约方的合法权利。在合同有效期间,守约的承租方在面临房屋拆迁时,有权依据租赁合同的规定和有关房屋拆迁的法规获得补偿。承租方在补偿谈判中的法律保障,在于租赁合同有效并继续生效。如果法院先行判决解除租赁合同,那么承租人就失去了与出租方进行补偿谈判的合同依据,由此不公平地将承租方置于不利境地。因此,本案租赁合同有效,应当继续履行,如因合法的房屋拆迁原因导致合同不能履行,应当由出租方和承租方依据有效的租赁合同进行补偿谈判,按照拆迁的相关规定处理搬迁补偿事宜。因此,即便如二审判决所认定本案合同不能继续履行,从利益公平对待的角度,也不应判决解除合同。
    二、本案中,二审法院认定应解除合同的证据未经质证,违反法律规定,侵害了当事人的合法权利
    根据《民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定,法院在审判过程中证据应该在法庭上出示,并由当事人质证,否则不能作为认定案件事实的依据。根据当事人提供的情况及整个案件一、二审情况来看,本案中存在认定合同解除条件成就的证据未经质证的情形。
    首先,被上诉人在二审中提交了四份新证据,据当事人反映,以上四份新证据并未在法庭上出示,也未经双方当事人质证,如该情况确实如此,则二审法院违反了《民事诉讼法》及相关司法解释的规定。
    其次,根据二审判决书记载的内容来看,二审法院将被上诉人提供的证据作为认定合同解除条件成就的证据,并未进行过质证。一审中,原告提出的诉讼请求是确认双方签订的合同无效,其提供的证据也应是围绕该诉讼请求对其真实性、关联性、合法性进行质证。同理,在二审期间被上诉人答辩中也只是请求维持一审判决,即确认合同无效,因此,其二审提供的新证据也应围绕合同的效力问题与对方当事人进行质证。另外,根据二审法院审理中确定的焦点问题来看,本案二审的焦点是上诉人与被上诉人签订的租赁合同是否有效,整个庭审过程中也未见法院释明改变该焦点问题,而且判决书记载的内容也未反映出有关解除合同相关证据的质证过程,及最后确认认定事实的证据被采纳的相关情况。
    最后,从合同无效和合同解除法律规定的内在逻辑来看,二审被上诉人不可能就自己提供的证据既主张支持合同无效,又主张支持解除合同。根据我国《合同法》相关规定,合同解除的前提条件是该合同合法有效,只是在合同履行过程中出现了协议约定或法律规定的解除合同的情形,具有解除权的当事人才能行使该项权利。本案中,某部门作为一审原告和二审被上诉人,其诉讼请求始终坚持认为双方签订的协议无效,如其主张,合同无效就不涉及合同解除的问题,如主张合同解除则合同应为有效合同。因此,从合同无效和合同解除两者的内在逻辑出发,该部门提供的证据不可能在质证过程中既要证明合同无效,又要证明合同有效应予以解除。
    综上所述,本案租赁合同应为有效合同,一审法院认定合同无效属适用法律错误。二审法院撤销了一审法院的这一错误判决,认定租赁合同合法有效是正确的,但二审判决却存在超越法院审判权限,超出当事人诉讼请求范围的情形,并且存在关键证据未当庭出示、亦未经双方质证的情况,因此,二审判决中存在的问题,符合《民事诉讼法》关于应当再审的情形,应当进行再审。

(以上人名均为化名)
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